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上海地段论失灵内环内新入市两盘接连失守

发布者:骑士大人发布时间:2022-11-17访问量:5

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今日(7月16日),杨浦东外滩新盘圣骊河滨苑开盘选房,145套预售房源共计34组有效认筹,最终圣骊河滨苑开盘首日去化3成左右。

(圣骊河滨苑开盘现场)

半个月前的6月29日,同为东外滩的另一个新房项目康博名邸开盘,认筹数字不算难看,125套高层公寓吸引81组客户摇号选房,但当天最终的转定套数仅为52套,首日去化约为4成

两盘同遇滑铁卢 硬伤几乎相同

东外滩这个曾经的大热板块,如今两盘几乎同开却双双遇冷,但东外滩却无法背这个锅,归根究底还是这两个项目都有致命硬伤。

(东外滩近期开盘项目)

首先是户型过时。波司登跨行开发房地产,造出了康博名邸,但它盖房子却没能如做衣服一般得心应手。康博名邸上月开盘推出的125套8层洋房,虽然号称高达85%的得房率,但过时的户型却造成一定的面积浪费。

以118㎡三房为例,三个卧室一南两北,中间还有一条长长的过道,更致命的是主卧卫生间还是暗卫。

(康博名邸118㎡三房两厅两卫户型图)

今天刚刚开盘的圣骊河滨苑的户型更是让人无解。这个2008年开始开发的老盘,此次加推依然将109㎡做了两房,空间利用率低不说,大门还正对着卫生间。另外圣骊河滨苑的所有房间都没有飘窗,让人想起某港系开发商的风格。

(圣骊河滨苑109㎡两房)

其次两盘的地段都稍逊一筹。两个项目位于东外滩中部位置,相比西南部的八埭头核心地带,这一片算是动迁房、老公房扎推的区域,而且明显短期内没有拆迁计划。这里几乎没有江景可言,距离几条地铁线都不是很近,学校也基本与第一梯队无关。

(东外滩新盘位置图)

老小区里孵化出的康博名邸,周边几乎全是房龄超过30年的老旧公房,仅8层的层高除了能俯瞰周边6层老房,可以说是与江景彻底无缘。

(康博名邸附近街景)

圣骊河滨苑加推的两栋楼,虽然层高超过20层,但低区依旧看不到黄浦江,而今天开盘卖出的几十套房源几乎都在10层以上。

另外项目旁边的太平报恩寺也一定程度上影响了开发商的生意,且不说风水如何,这个高达120米的雄威建筑,位于圣骊河滨苑的南部,对项目低层采光势必产生影响。

(圣骊河滨苑实拍)

限价大环境下,开发商想卖高价有难度,但想低价卖也不是那么容易。东外滩这两个新盘,虽然产品与周边竞品差了一截,但依旧开出9万/平的均价,如今都经历了开盘遇冷的尴尬局面,只能硬着头皮继续卖了。

曾经的东外滩几乎逢开必火

杨浦区东外滩板块地处上海内环内稀缺地段,最近一两年,几个杨浦滨江新盘的劲势热销,让东外滩吸引了众多改善型置业者的目光,今年1月刚刚开盘的首创天阅滨江,即使在年关也取得了日光的好成绩。

(2018年至今东外滩新盘认筹情况)

不可否认,相比陆家嘴滨江、徐汇滨江等根正苗红的滨江地段,东外滩滨江似乎尚属后起之秀,无论从城市界面还是区域配套来看,东外滩还有很长的路要走。

目前杨浦滨江带因为旧区改造、棚户拆迁导致场面有点难看,而区域内最大的商业看点是160万方的八埭头城市综合体,但是它目前还尚未建成。

(俯瞰东外滩)

不过东外滩的地段价值依然不用怀疑。坐拥内环内地滨江地段,离陆家嘴3公里、离外滩4公里;轨交4号线、12号线、杨浦大桥、军工路、大连路隧道……按照规划,未来这里将会被打造成滨江国际创新带,成为开放、共享的世界一流滨江水岸线。

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